Đầu Tư Đất Nền Tại Việt Nam

Nguyên tắc đầu tư bất động sản tỉnh lẻ để không bị chôn vốn

TTBĐS tháng 10/2019: Sóng đất nền dịch chuyển về Đồng bằng Sông Cửu Long

Thị trường bất động sản (TTBĐS) tháng 10/2019 nối dài sự trầm lắng của phân khúc căn hộ. Khu vực phía Nam chứng kiến làn sóng đầu tư đất nền dịch chuyển về các tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long. Trong khi đó, đất nền Đông Anh (Hà Nội) khuấy đảo thị trường bất động sản trong tháng.

Phân khúc căn hộ tiếp tục trầm lắng

Thị trường căn hộ tháng 10/2019 ghi nhận sự trầm lắng cả về nguồn cung và giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM. Lác đác một số dự án mới được giới thiệu hoặc chào hàng nhưng mức giá đều khá cao, dao động trên dưới 2 tỷ/căn. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, dù về thời điểm cuối năm, dòng tiền dồi dào hơn và thị trường được kì vọng sẽ sôi động nhưng riêng ở phân khúc căn hộ, giao dịch diễn ra chậm chạp. Nguồn cung mới dù hiếm nhưng lượng hàng tồn kho ở các dự án cũ vẫn lớn, đặc biệt là dòng sản phẩm có khoảng giá từ 1,5 tỷ trở lên. Thị trường tiếp tục vắng mặt căn hộ bình dân. 80% nhu cầu của thị trường tập trung ở phân khúc này đang không có nhiều lựa chọn. Do đó, thị trường thứ cấp của dòng sản phẩm giá rẻ diễn ra sôi động.

TTBĐS tháng 10/2019: Sóng đất nền dịch chuyển về Đồng bằng Sông Cửu Long
Thị trường bất động sản (TTBĐS) tháng 10/2019 nối dài sự trầm
lắng của phân khúc căn hộ. Ảnh minh họa

Tại Hà Nội, những dự án có căn hộ 2 ngủ, giá từ 1,5 tỷ đồng đổ xuống như ICID Complex, Xuân Mai Complex, Hateco Xuân Phương… ghi nhận giao dịch sôi nổi trên thị trường thứ cấp. Tại TP.HCM, 1 số dự án như Carillon 7, Jamona Heights… giao dịch tương đối tốt. 
Trong khi đó, phân khúc cao cấp ghi nhận giao dịch khó. Bảng hàng của những dự án có mức giá trên 35 triệu đồng/m2 tiêu thụ rất chậm chạp, đặc biệt nếu dự án đó không hiện diện ở khu vực nội thành mà chỉ xuất hiện ở các khu vực như Tây Mỗ – Đại Mỗ (Nam Từ Liêm), Hà Đông. Rất nhiều nhà đầu tư mua dòng sản phẩm có mức giá này từ thời điểm năm ngoái tại Nam Từ Liêm, Hà Đông đang rao bán cắt lỗ do không đủ tiềm lực tài chính để nộp tiền theo tiến độ dự án. Tuy nhiên, dù rao bán cắt lỗ, việc đẩy hàng vẫn vô cùng khó khăn. 

Sóng đất nền dịch chuyển về Đồng bằng Sông Cửu Long

Thị trường đất nền TP.HCM im hơi lặng tiếng trong tháng 10/2019. Trong xu hướng đầu tư thị trường tỉnh, sóng đất nền đã âm ỉ dịch chuyển về khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long.

Theo khảo sát của PV Batdongsan.com.vn, Cần Thơ, Kiên Giang, Hậu Giang, Đồng Tháp… đều chứng kiến mức biến động mạnh về giá. Tại Cần Thơ, so với năm 2017, đất khu vực trung tâm thành phố tăng 150-200%. Đất thổ cư thuộc các khu dân cư quận Ninh Kiều hiện dao động 25-35 triệu đồng/m2, khu vực mặt tiền các tuyến đường lớn thuộc phường An Khánh có giá lên đến 70-90 triệu đồng/m2. Đất thuộc quận Cái Răng cũng thiết lập mặt bằng giá khá cao, dao động từ 20-40 triệu đồng/m2. 

Tại Kiên Giang, làn sóng đầu tư bắt đầu chuyển hướng từ Phú Quốc sang Hà Tiên, Rạch Giá. Giá đất nền đã tăng từ mức 5-7 triệu đồng/m2 lên mức 8-15 triệu đồng/m2 so với năm 2017. Giá nhà đất tại khu vực thành phố thuộc tỉnh An Giang cũng biến động mạnh nhờ sự xuất hiện của các ông lớn, tăng từ 40-50% chỉ sau 2 năm. Nhiều tỉnh thành còn lại thuộc Đồng bằng Sông Cửu Long như Bến Tre, Đồng Tháp, Hậu Giang… giá đất khu vực trung tâm thành phố đều tăng khoảng 30-35% so với năm 2017.

TTBĐS tháng 10/2019: Sóng đất nền dịch chuyển về Đồng bằng Sông Cửu Long
Khu vực phía Nam chứng kiến làn sóng đầu tư đất nền dịch chuyển về các tỉnh Đồng bằng
Sông Cửu Long. Ảnh: phối cảnh một dự án bất động sản tại Hậu Giang

Tại thị trường phía Bắc, điểm nóng của phân khúc đất nền trong tháng 10 tập trung ở Đông Anh (Hà Nội). Đầu tháng 10, liên doanh giữa Tập đoàn BRG và Tập đoàn Sumitomo của Nhật Bản đã chính thức động thổ dự án thành phố thông minh có quy mô lớn nhất cả nước và cũng là lớn nhất Đông Nam Á tại Đông Anh (Hà Nội Siêu dự án trải dài trên địa phận các xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc và Kim Nỗ (Đông Anh). 

Ngay sau khi siêu dự án động thổ, chỉ trong vòng chưa đầy 1 tháng, giá đất tại Đông Anh liên tục nhảy múa. Hàng loạt thông tin rao bán đất tại 3 xã có dự án tọa lạc đều “ăn” theo công trình này. So với cuối năm ngoái, rất nhiều lô đất có mức tăng 50-60%. Cụ thể, đất tại Đồng Nhân (Hải Bối), những mảnh vị trí đẹp, mặt đường lớn, 2 ô tô tránh nhau, tiếp giáp ngay dự án thành phố thông minh, giá từ 40-45 triệu đồng/m2 vọt lên mức 60-70 triệu đồng/m2. Đất trong ngõ nhỏ khu vực Đồng Nhân cũng tăng từ 20-22 triệu đồng/m2 lên 27-30 triệu đồng/m2. Cùng thuộc khu vực Hải Bối, những mảnh đất sâu trong làng, ngõ nhỏ giá cũng tăng từ 13-16 triệu đồng/m2 lên mức 17-24 triệu đồng/m2. 

Đất tại Vĩnh Thanh (Vĩnh Ngọc), mặt đường to rộng, 2 ô tô tránh nhau, có vị trí gần thành phố thông minh, giá đã tăng từ mức 35-40 triệu đồng/m2 lên 45-50 triệu đồng/m2. Những mảnh đất trong ngõ Vĩnh Thanh, giá cũng tăng từ 26-30 triệu đồng/m2 lên 30-36 triệu đồng/m2. Đất tại Kim Nỗ, những mảnh trục đường chính gần dự án thành phố thông minh, gần khu công nhân, bệnh viện Nhiệt Đới, tăng từ 35-40 triệu đồng/m2 lên mức 46-52 triệu đồng/m2. Những lô vị trí đường nhỏ hoặc mặt ngõ nhỏ, giá bán hiện tại dao động từ 30-33 triệu đồng/m2, tăng 30% so với mức của cuối năm ngoái. 

Tuy giá đất tăng nhưng giao dịch trên thị trường chủ yếu là cuộc mua đi bán lại của giới đầu tư, người có nhu cầu mua ở thực rất thưa thớt. Các chuyên gia đều đưa ra lời khuyên cần cẩn trọng nếu xuống tiền với đất Đông Anh giai đoạn này. Việc đầu tư hoặc mua ở thực cần xem xét trên các tiêu chí quy hoạch, pháp lý, hạ tầng, mặt bằng giá khu vực… Đông Anh là khu vực tiềm năng nhưng cần đi với tầm nhìn dài hạn trong khoảng 10 năm tới.  

Bạch Cúc